來源：華夏時(shí)報(bào)

　　本報(bào)記者?李貝貝?見習(xí)記者?董紅艷?北京報(bào)道

　　“房住不炒”“租售并舉”政策導(dǎo)向下，越來越多的房企跨入長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)領(lǐng)域，并持續(xù)擴(kuò)張。同時(shí)，部分房企也開始涉足“保租房”業(yè)務(wù)。

　　在房企擴(kuò)張長(zhǎng)租公寓的同時(shí)，首批三只保障性租賃住房公募REITs（下稱“保租房”REITs）也成功發(fā)售，并在2022年8月31日發(fā)售當(dāng)日均實(shí)現(xiàn)了30%的漲停。

　　截止9月10日，火爆行情仍在延續(xù)，紅土深圳安居REIT實(shí)現(xiàn)了37.96%的漲幅，華夏北京保障房REIT實(shí)現(xiàn)了35.54%的漲幅，中金廈門安居REIT實(shí)現(xiàn)了31.88%的漲幅。

　　9月8日，豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“公募基金REITs可以適量用于發(fā)展長(zhǎng)租公寓，不過對(duì)于房企而言，它的融資成本還是比較高的。”

　　“長(zhǎng)租公寓在房企主營(yíng)業(yè)務(wù)中的占比，（未來）會(huì)有所增加，但是，這改變不了買賣市場(chǎng)為主的格局，長(zhǎng)租公寓在住宅市場(chǎng)相對(duì)小眾，這是由中國(guó)住房文化所決定的。”朱曉紅補(bǔ)充道。

　　“保租房”REITs拓寬房企發(fā)展思路

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“保租房”REITs為房企發(fā)展長(zhǎng)租公寓提供了新的融資思路和發(fā)展信心。

　　為緩解結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)多主體、多渠道供給，2021年6月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年全國(guó)保障性租賃住房開工建設(shè)和籌集94萬套。

　　2022年，保障性租賃住房持續(xù)發(fā)展中，越來越多的房企也加入到保障性租賃住房的發(fā)展行列。

　　公開消息顯示，截至2022年上半年末，保利發(fā)展已建成保障房超10萬套；2022年6月，武漢首個(gè)集中新建的保障性租賃住房項(xiàng)目——武漢城建·都市泊寓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交付和開業(yè)，項(xiàng)目合計(jì)1416套房源，首批284戶房源開業(yè)即滿租；9月5日，濟(jì)南國(guó)資委發(fā)布公告，提及濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)所屬濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司將收購3000套商品房用于租賃儲(chǔ)備住房。

　　在房企不斷響應(yīng)“保租房”政策的同時(shí)，“保租房”REITs也公開面市，并受到社會(huì)各界廣泛關(guān)注。“保租房”REITs的面市對(duì)房企發(fā)展“保租房”以及長(zhǎng)租公寓也具有特殊的參考意義。

　　8月31日，首批三只“保租房”REITs中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT成功發(fā)售，并在發(fā)售當(dāng)日均實(shí)現(xiàn)了30%的漲停。

　　據(jù)悉，這三只“保租房”REITs在詢價(jià)認(rèn)購階段就受到了機(jī)構(gòu)投資者和公眾投資者的熱捧，認(rèn)購倍數(shù)均超過100倍，受到共計(jì)超過1200億元資金瘋搶。

　　而火爆行情仍在延續(xù)，據(jù)市場(chǎng)消息，截止9月10日，紅土深圳安居REIT實(shí)現(xiàn)了37.96%的漲幅，華夏北京保障房REIT實(shí)現(xiàn)了35.54%的漲幅，中金廈門安居REIT實(shí)現(xiàn)了31.88%的漲幅。

　　火熱行情背后是“保租房”REITs優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)。據(jù)***息，三個(gè)“保租房”底層資產(chǎn)多是各地具有代表性的公共租賃住房項(xiàng)目。多位于城市的核心區(qū)，租賃住房出租率均在94%以上。

　　雖然，三只“保租房”公募REITs的底層資產(chǎn)均屬于地方安居企業(yè)，但是公募基金REITs如果對(duì)市場(chǎng)化租賃企業(yè)***，將會(huì)為房企發(fā)展長(zhǎng)租公寓提供新的融資思路，也將會(huì)給房企帶來新的盈利空間和信心。

　　對(duì)此，朱曉紅提示道：“公募基金REITs可以適量用于發(fā)展長(zhǎng)租公寓，不過對(duì)于房企而言，它的融資成本還是比較高的。”

　　房企系長(zhǎng)租公寓持續(xù)擴(kuò)張

　　房企系長(zhǎng)租公寓對(duì)公募基金REITs的運(yùn)用還尚待考量，但是房企系長(zhǎng)租公寓的發(fā)展活力卻不容忽視。今年上半年，多家房企的集中式長(zhǎng)租公寓都實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的擴(kuò)張和營(yíng)收的增加。

　　萬科集團(tuán)和龍湖集團(tuán)等房企的表現(xiàn)尤為亮眼。據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，截至2022年上半年末，萬科集團(tuán)集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)開業(yè)16.95萬間，出租率為94%，2022年實(shí)現(xiàn)相關(guān)收入14.8億元，同比增長(zhǎng)12.3%；截至2022年上半年末，龍湖集團(tuán)長(zhǎng)租公寓累計(jì)開業(yè)超11萬間，出租率為93.3%，開業(yè)超過六個(gè)月的公寓出租率為95.4%，上半年，實(shí)現(xiàn)相關(guān)收入11.8億元，同比增長(zhǎng)11%。

　　“具有品牌優(yōu)勢(shì)的房企資金優(yōu)勢(shì)以及體量大，方便爭(zhēng)取政策優(yōu)惠。”朱曉紅分析道。

　　除了幾家比較早涉入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的房企外，其他房企也在摸索進(jìn)入集中式長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

　　近年來，首開股份展開了多領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型探索，集中式長(zhǎng)租公寓便是探索領(lǐng)域之一。據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2022年，首開股份正式建立”首開樂尚“長(zhǎng)租公寓品牌，并相繼在在北京推出184套房源，在杭州簽約88套公寓。而首開股份與其他房企合作的多個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目出租率均達(dá)98%。

　　不過值得注意的是，不論是萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)，還是首開股份，長(zhǎng)租公寓營(yíng)收在總營(yíng)收中的占比都微乎其微。據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)推算，這三家房企長(zhǎng)租公寓營(yíng)收在總營(yíng)收的占比都在1%左右。

　　對(duì)此，朱曉紅分析指出，長(zhǎng)租公寓對(duì)房企而言是為發(fā)展的后路作鋪墊，長(zhǎng)租公寓在房企主營(yíng)業(yè)務(wù)中的占比（未來）會(huì)有所增加。

　　“但是，這改變不了房企業(yè)務(wù)以買賣市場(chǎng)為主的格局，長(zhǎng)租公寓在住宅市場(chǎng)相對(duì)小眾，這是由中國(guó)住房文化所決定的。發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，房企不要勉強(qiáng)為之。”朱曉紅補(bǔ)充道。

　　除此以外，記者注意到，房企長(zhǎng)租公寓的發(fā)展還受到了房地產(chǎn)整體行情的影響。據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)，截止2022年上半年末，全國(guó)累計(jì)成交純租賃用地為1907.51萬方，較上半年同比減少39.08%。2022年上半年房企拿地信心尚未恢復(fù)，房企系長(zhǎng)租公寓供給減緩，擴(kuò)張速度放慢。